Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel reste le régime fiscal le plus pertinent pour un propriétaire chalonnais en courte durée. La loi Le Meur de fin 2024 a durci certaines règles. Voici l'état réel du LMNP en 2025.
Conditions pour rester LMNP en 2025
- Recettes annuelles inférieures à 23 000 €, ou
- Recettes inférieures aux autres revenus du foyer fiscal
- Sinon, vous basculez en LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : régime différent
Micro-BIC : l'abattement raboté
La loi Le Meur de novembre 2024 a abaissé l'abattement forfaitaire du micro-BIC sur les meublés de tourisme non classés de 50 % à 30 %, à compter des revenus 2024 déclarés en 2025. Pour les meublés classés (1 à 5 étoiles), l'abattement reste à 50 %.
Pourquoi le régime réel devient incontournable
Avec l'abaissement de l'abattement micro-BIC à 30 % pour les meublés non classés, le régime réel devient mathématiquement plus avantageux dès que les charges réelles dépassent 30 % des recettes, ce qui est quasi-systématique pour un bien chalonnais (commission conciergerie, ménage, linge, charges de copropriété, taxe foncière, amortissement du bien et des meubles).
Amortissements en régime réel
Au régime réel, vous déduisez de vos recettes les amortissements du bien (hors terrain) et du mobilier. Pour un T2 chalonnais à 140 000 €, l'amortissement annuel se situe autour de 3 500 € sur 30 ans, plus environ 800 € de mobilier sur 7 ans. Soit 4 300 € de charges supplémentaires non décaissées.
Effet pratique
Un T2 chalonnais générant 18 000 € de recettes peut, en régime réel, afficher un résultat fiscal proche de zéro voire négatif. Vous payez peu ou pas d'impôt sur les revenus locatifs, alors qu'en micro-BIC avec abattement 30 %, vous seriez imposé sur 12 600 € à votre tranche marginale.
CFE : la cotisation oubliée
La Cotisation Foncière des Entreprises s'applique à tout LMNP à Chalon, même au régime micro-BIC. Le montant est calculé par le service des impôts en fonction de la valeur locative du bien. Comptez entre 200 et 600 € par an pour un T2 chalonnais. À déclarer chaque année via le formulaire P0i.
Faut-il classer son meublé en 2025 ?
Avec l'écart d'abattement micro-BIC (30 % vs 50 %), le classement devient économiquement intéressant pour un propriétaire qui veut rester en micro-BIC. Comptez 200 à 350 € de coût de classement (visite par un organisme accrédité, dossier administratif). Le classement est valable 5 ans.
Faire appel à un comptable spécialisé LMNP
Le régime réel suppose une comptabilité formelle (bilan, compte de résultat, liasse fiscale). Comptez 400 à 800 € par an pour un comptable spécialisé LMNP. À Chalon, plusieurs cabinets sont rompus à ce régime, dont JeDéclareMonMeublé (service en ligne) avec un tarif autour de 290 € par an et par bien.