Changement d'usage à Chalon : autorisation mairie et loi Le Meur

Depuis novembre 2024, la loi Le Meur renforce les pouvoirs des communes sur le changement d'usage des logements. A Chalon-sur-Saône, un dispositif local d'autorisation s'applique dans le périmètre Centre-ville et île Saint-Laurent pour les résidences secondaires mises en location courte durée. Parallèlement, l'enregistrement Declaloc est devenu obligatoire partout depuis mai 2026. Propriétaires et investisseurs doivent comprendre cette distinction et respecter les procédures pour éviter des sanctions.

Qu'est-ce que le changement d'usage d'un logement ?

Le changement d'usage consiste à transformer la destination d'un logement. Un bien classé en résidence secondaire qui devient location courte durée (moins de 90 jours consécutifs) constitue un changement d'usage. Cette transformation modifie le statut fiscal et réglementaire du bien et peut affecter l'équilibre urbain et l'offre de logements permanents. C'est pourquoi les communes, depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, disposent de pouvoirs accrus pour encadrer ou interdire ces changements dans certains périmètres.

Le dispositif chalonnais : périmètre et conditions

A Chalon-sur-Saône, le changement d'usage des résidences secondaires en location courte durée est soumis à autorisation préalable dans deux zones : le Centre-ville et l'île Saint-Laurent. Ce périmètre a été défini par délibération municipale en novembre 2024. Hors de ces zones, le changement d'usage n'est pas interdit, mais l'enregistrement Declaloc reste obligatoire depuis le 20 mai 2026.

La raison de cette restriction est claire : protéger l'offre de logements permanents dans les secteurs touristiques et patrimoniaux les plus actifs. Chalon accueille chaque été le Festival international des arts de la rue (environ 200 000 spectateurs), le Musée Nicéphore Niépce sur les quais, et bénéficie de la proximité de la Côte Chalonnaise (vignobles AOC). Cette attractivité crée une forte demande de locations courte durée, particulièrement lors du Festival Chalon dans la Rue en juillet.

Comment demander une autorisation de changement d'usage ?

Si votre résidence secondaire se situe dans le périmètre réglementé (Centre-ville ou île Saint-Laurent), vous devez déposer une demande auprès de la mairie de Chalon-sur-Saône avant de mettre le bien en location courte durée. Cette demande doit inclure :

• Un formulaire de demande d'autorisation de changement d'usage (disponible à l'accueil mairie ou en ligne sur le site chalonsursaone.fr)
• Une copie de l'acte de propriété ou du contrat de vente
• Un plan du logement et des photos de la façade
• Un descriptif du projet de location courte durée (nombre de lits, tarification estimée, calendrier d'occupation)
• Une déclaration sur l'honneur attestant que le bien est une résidence secondaire

La mairie dispose d'un délai d'instruction de 2 mois à compter de la réception du dossier complet. Passé ce délai sans réponse, la demande est réputée acceptée (silence vaut accord).

Conditions de compensation et mesures d'équilibre

La loi Le Meur permet aux communes d'imposer des conditions de compensation pour autoriser un changement d'usage. A Chalon, ces conditions peuvent prendre plusieurs formes :

• Versement d'une contribution financière destinée à la création ou rénovation de logements permanents
• Engagement de mettre en location longue durée un autre logement de votre patrimoine dans la commune
• Participation à un fonds local de transition immobilière
• Respect d'un plafond d'occupation annuelle (120 nuits par défaut, pouvant être abaissé à 90 nuits par délibération locale)

Declaloc : enregistrement obligatoire partout depuis mai 2026

Distinct de l'autorisation de changement d'usage, l'enregistrement Declaloc est obligatoire pour TOUS les propriétaires qui louent en courte durée, qu'ils soient ou non dans le périmètre réglementé chalonnais. Depuis le 20 mai 2026, tout logement mis en location courte durée doit être enregistré sur la plateforme Declaloc du gouvernement.

Cet enregistrement génère un numéro à 13 chiffres que vous devez mentionner dans toutes vos annonces de location. Il permet à l'administration de suivre l'offre de courte durée et de vérifier le respect des plafonds d'occupation. L'absence d'enregistrement expose à des amendes.

Distinction : autorisation locale vs. enregistrement national

Il est crucial de ne pas confondre ces deux démarches :

• Autorisation de changement d'usage : demande locale à la mairie, obligatoire seulement si le bien est dans le périmètre réglementé (Centre-ville ou île Saint-Laurent à Chalon), concerne les résidences secondaires
• Enregistrement Declaloc : démarche nationale obligatoire pour tous, depuis mai 2026, pour tout logement en location courte durée, génère un numéro à 13 chiffres

Un propriétaire situé hors du périmètre chalonnais doit enregistrer son bien sur Declaloc, mais n'a pas besoin d'autorisation mairie. Un propriétaire dans le Centre-ville doit obtenir BOTH l'autorisation locale ET l'enregistrement Declaloc.

Sanctions en cas de non-respect

Les violations des règles de changement d'usage et d'enregistrement Declaloc exposent à des sanctions graduées :

• Absence d'autorisation mairie (périmètre réglementé) : amende administrative jusqu'à 50 000 euros, fermeture administrative du bien, obligation de cesser l'activité
• Absence d'enregistrement Declaloc : amende administrative jusqu'à 5 000 euros par jour de violation
• Dépassement du plafond d'occupation annuelle : pénalités financières et risque de révocation de l'autorisation
• Fausse déclaration : poursuites pénales possibles, majoration des amendes

Ces sanctions sont appliquées par la mairie, l'administration fiscale et les services de l'État. Les contrôles se multiplient, notamment lors des pics touristiques (Festival Chalon dans la Rue en juillet, Salon des Vins et Terroirs en novembre).

Fiscalité LMNP post Loi Le Meur

Si vous êtes autorisé à louer en courte durée, votre revenu relève du régime Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). La loi Le Meur n'a pas modifié les abattements micro-BIC, qui restent :

• Abattement 30 % pour les logements non classés (micro-BIC standard)
• Abattement 50 % pour les logements classés Atout France (micro-BIC réduit)
• Seuil de 15 000 euros de chiffre d'affaires pour l'option micro-BIC ; au-delà, passage au régime réel obligatoire
• Prélèvements sociaux à 17,2 % sur le revenu net imposable

Conseils pratiques pour les propriétaires chalonnais

Avant de mettre votre résidence secondaire en location courte durée :

1. Verifiez si votre bien est situe dans le perimetre reglemente (Centre-ville ou ile Saint-Laurent). Contactez la mairie de Chalon-sur-Saone pour confirmation.
2. Si oui, deposez une demande d'autorisation de changement d'usage au moins 3 mois avant la date prevue de debut de location.
3. Enregistrez votre bien sur Declaloc (obligatoire depuis mai 2026) et conservez votre numero a 13 chiffres.
4. Verifiez les conditions de compensation imposees par la mairie et mettez-les en oeuvre.
5. Respectez le plafond d'occupation annuelle (120 nuits par defaut a Chalon).
6. Consultez un expert-comptable pour optimiser votre regime fiscal LMNP et vos declarations.

La loi Le Meur et le dispositif chalonnais visent à équilibrer l'attractivité touristique et la préservation du parc de logements permanents. Le respect des procédures est non seulement une obligation légale, mais aussi une garantie de pérennité pour votre activité de location.